臨時買賣合約之撤銷權條款(2)

之前曾經討論過有關臨時買賣合約之撤銷權條款的賠訂金額計算問題，今次則討論另一問題：到底撤銷權條款有沒有行使時限呢？如果有關撤銷權條款有列明行使時限（例如簽署臨時買賣合約後14天內）當然沒有問題，但一般臨時買賣合約的撤銷權條款並不會如此列明。一般認為，既然沒有列明時限，即代表賣方可於成交前的任何時間行使撤銷權，但最近一宗上訴法院案例對此觀點提出了質疑。

案例的案情大致如下。買賣雙方於2011年4月10日簽訂臨時買賣協議，協議訂明“在簽訂正式買賣合約之時，即19 April 2011或以前須加付定金港幣193,000”。於簽訂協議4天後，賣方與第三方簽訂另一份臨時買賣協議，冀以較高價錢出售物業。於2011年4月18日，賣方律師致函買方律師，表示賣方將不會完成交易，並表示會向買方支付雙倍訂金，但要求買方承諾於3天內交回簽妥的取消交易協議。買方律師於2011年4月19日把大訂支票送到賣方律師，但賣方律師即日把大訂支票退回，並表示會於適當時候（in due course）向買方支付雙倍訂金作賠償。於2011年4月20日，買方律師致函賣方律師表示賣方行使撤銷權的期限已過，並要求賣方繼續完成交易。賣方律師於當日把兩張合共等值雙倍訂金的支票送到買方律師樓，但買方律師於翌日即退回有關支票。

買方其後於土地註冊處登記有關臨時買賣協議，並入稟要求法庭頒令賣方繼續完成交易。賣方於訴訟中提出申請，要求法院頒令撤銷有關登記。原訟法庭(包括於聆案官及法官席前的聆訊)批准了賣方的申請，原訟法庭法官的判決理由是撤銷權條款並沒有行使期限，賣方於2011年4月20日(即退回雙倍訂金支票日期)已正式取消有關交易。買方其後向上訴法院申請推翻有關判決。

上訴法院裁定買方上訴得值，推翻原訟法庭頒令撤銷有關土地註冊處登記的判令。上訴法院認為，買方提出的論點，即有關撤銷權條款須於原定簽署正式買賣合約日期或以前行使，以及賣方必須符合撤銷權條款中“立即”退款的要求均為可爭議的論點，但原訟法庭法官於行使酌情權時錯誤假設有關撤銷權條款已無可爭議地禁制買家的申索，故頒令買方上訴得值。雖然上訴法院判買方上訴得值，但由於相關案件仍未正式審理，上訴法院只簡單交代判決理由，有關撤銷權條款是否有行使時限的問題仍有待正審時處理。

考慮到上訴法院的判決，如賣方打算行使撤銷權條款的話，較穩妥的做法為於簽訂正式買賣協議限期前把雙倍訂金退回買方。若賣方於限期過後才決定行使有關條款，賣方可能要承擔不能解約的風險（如果賣方已和第三方簽訂另一份買賣協議，則賣方更要承擔違約的風險）。另外，賣方亦必須小心閱讀臨時買賣協議的所有相關條款，最好還是先諮詢律師的意見。