額外印花費 該由誰繳交

為了遏抑樓市泡沫風險，政府突然出重招打擊炒樓，包括引入針對住宅短炒的「額外印花稅」，買入樓宇後短期炒出須繳付額外印花稅，稅率由5%至最高達15%，炒期越短稅率越高。措施一出樓市應聲急凍。

港人對樓市都有種說不出的情意結，這項新措施自然引起全城熱議，其中一點廣受關注的，是稅款應由買方還是賣方繳交。政府只表示，根據法例印花稅由買賣雙方共同承擔，而買賣雙方應自行磋商印花稅的攤分比例。中原地產的老闆施永清則在旗下的報章專欄表示，既然額外印花稅是為了打擊炒風，懲罰的對象應該是短期炒出的賣方，認為政府應該指明須由賣方負責額外的印花稅。

雖然根據《印花稅條例》，買賣雙方都有責任繳付印花稅，而印花稅署署長也可向任何一方追討欠稅，但是現行的慣例，樓宇交易的印花稅大都是由買方支付的，筆者相信這次引入的額外印花稅，最終都會發展成由買家支付的常態。這背後自有原因，要理解這點，得先了解印花稅的本質。

印花稅也稱釐印費、「打士擔」（現在很少人這樣說了），由《印花稅條例》（香港法例第117章）引入。一般人以為，買樓或買股票等交易要打釐印，但嚴格而言，印花稅徵收的對象，並非交易本身，而是交易過程中涉及的文書。繳稅後，印花稅署便會在該文書上加蓋印花，以往的做法是貼上一枚像是郵票的印花，現在一般都是以蓋印或發出印花證明書代替。理論上，如果有辦法用不涉文書的口頭方式進行交易，便能避繳印花稅；但現實上，由於《物業轉易及財產條例》（法例第219章）規定所有涉及土地的合約、土地權益的產生和處置等，都必須以書面形式作出，因此買賣樓宇的印花稅便難以避免了。

不繳印花稅有甚麼後果呢？《印花稅條例》第15條規定，如文書應蓋但未蓋印花，則該文書不得在民事法律程序中採納為證據，公職人員也不可把該文書予以存檔或登記。這意味著甚麼呢？

在樓宇買賣中，買方的責任是付清樓款，而賣方的責任就是交出樓宇的業權。賣方收到樓款，簽署業權轉讓契約後，對他來說便是貨銀兩訖，各不相干，之後那份文書有甚麼問題，賣方才懶得管。相反對買方而言，他是買入了土地的業權，這個業權要維持好幾十年的，買方必須有有效的方法去保障他的業權。可是，如果業權文書不能在法律程序中作為證據，買方便不能以法律程序執行業權；更甚的是，按《土地註冊條例》（香港法例第128章）第3條，涉及土地權益的文書的優先次序，按文書註冊日期的先後而定，如果文書沒有註冊，則對第三方無效（該第三方也須符合一些條件的，暫且略過不談）。由於沒有加蓋印花的文書不能在土地註冊處註冊，而沒有註冊的業權文書對第三方無效，因此業主也就無法保障其業權。無法以法律程序執行且對第三方無效的業權，也就失去意義。

由此可見，漏繳印花稅，對買方的風險是遠高於賣方的，最壞的情況可以是失去樓房的業權。也因此，在樓宇交易中，印花稅慣例上都是由買方繳付的。

其實，從經濟角度而言，由哪方繳付印花稅都不會有分別。由賣方支付的話，賣方要價自然會高一點，由買家支付的話，買方也自然會把樓價壓低一點。然而，從實務操作層面看，由於一般都是買方把文書拿去蓋印花和登記，而交易中樓款也是由買方交給賣方，賣方不用拿錢出來的，因此稅款就算真的要由賣方支付，也只會是由買方從樓款中扣起支付給印花稅署。既然付款的過程總是由買方操作，印花稅署便根本沒法審查該稅款到底是從賣方應收的樓款中扣起（成交作價因而較高），還是買方自己付出（成交作價因而較低，這也對雙方有利），甚或是雙方各出一部份。這也是運輸及房屋局長鄭汝樺表示，指定由賣家支付額外印花稅執行上會有困難的原因。

至於施永青說買方可能叫業主支付額外印花稅並把樓價作高以便申請按揭貸款，這個情況也不能排除，筆者估計是機會較低，因為買賣合約須於簽訂後三十天內完成繳付印花稅和土地註冊的手續，這時銀行的按揭貸款通常仍未放款，因此除非真的是賣方「抬錢」出來賣樓（而非在最終樓款中扣除稅款），否則就算是樓價做高了和銀行貸款額提高了，依然解決不了買方現金流的問題，買方仍然要先籌錢支付額外印花稅，卻反而白白的要支付較高樓價。不過這只是筆者的推斷，由於這項額外印花稅只是實施了一個星期，還未有適用繳稅的例子，發展如何必須繼續觀察。